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  作為穩定北京房價水平"基石"的自住型商品房(以下簡稱"自住房")在問世半年之後,卻遭遇到瞭多少有些尷尬的局面。"穩定房價"的作用還未來得及徹底發揮,就不得不面對周邊商品房定價低於自住房的情況,而隨著北京房地產市場調整的逐步深入,這一問題還將持續存在。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-07-19/08354304416.shtml

  棄購率之憂

  按照開發和工作進度,2014年下半年將是北京自住房入市的高峰期。中原地產的市場監測顯示,下半年將有6個自住房項目入市銷售。

  "如果沒什麼意外的話,我們項目的開盤定價,大概是20000元/平方米的價格水平,這個價格是深入討論過的。"7月17日上午,首都開發集團(以下簡稱"首開集團")香溪郡項目的有關負責人向《中國經營報》記者表示。他之所以向記者強調"深入討論",原因即在於該項目的入市價格,已經低於同區域內自住房的銷售價格。

  "現在的情況是,北京房地產市場的調整通道已經打開,尤其是受信貸影響最大的剛需領域,價格調整已經開始,而自住房的定價是按照之前的市場行情確定的,到現在未必真正低於同期市場的售價,這就成為瞭最大的尷尬。"張大偉說。

  記者瞭解到,北京市住建委已經針對棄購率問題緊急召集由企業、市場人士參加的會議,聽取意見建議,解決自住房的棄購率問題。但目前,會議尚未有結論做出。

  原本被認為是一房難求的自住房,陷入瞭"棄購"的尷尬局面。市場研究部張旭則認為,近期北京市二手房市場的明顯下行使得自住房項目周邊樓盤中,出現瞭不少業主出售意願高、讓利幅度大的房源,這部分降價房源與自住房的價格差已縮小到瞭10%以內,其中個別房源的價格甚至降到瞭低於自住房限價的水平,出現瞭較為突出的價格倒掛現象。

  但是,問題隨之而來。根據金隅嘉業方面和首創置業方面兩個項目的統計,從已搖號的項目來看,金隅匯星苑中簽傢庭棄購比例約為20%,首創悅都匯7月12日選房首日,棄選比例達到42%,截至7月13日18時選房活動結束累計認購480套,選房率約34%。

  商品房殺傷

  "這個價格應該是按照當時的市場情況設定的,當時,東壩地區剛需商品房的售價一般在26000~30000元/平方米,按照20%~30%的價差,將匯景苑項目自住房的價格定價在22000元/平方米,但是現在的市場情況已經發生瞭變化。"中原地產華北區市場研究總監張大偉向記者表示。

  如今自住房可能遭遇到的尷尬局面,在2009年前後也曾出現過類似情況。當時位於北京市房山區長陽地區的普通商品房價格,一度低於同區域的限價商品房住房售價,造成限價房的滯銷。最終,依靠從2009年5月開始的市場反彈,區域內的限價商品房才得以"解套"。

  這並非是個案。北京大興、房山等有自住房項目開發建設的區域,其同區域的同檔次項目,都已經開始考慮比照"自住房"進行定價。包括華遠地產(2.97,0.03,1.02%)、首開地產在內,已經有多個剛需為主客戶群的項目,在定價過程中考慮以持平或者低於自住房的價格入市。

  "自住房這部分實際上利潤率很低,開發商願意做,一是不拿這樣的地塊,就沒有商品房地塊可以拿,二是更重要的,就是因為認為市場稀缺,回款有保障,從而提高整體的周轉率,降低財務成本。"一位房地產開發企業項目負責人告訴記者。

  北京第一批進入認購、搖號、購買流程的自住型商品房總共有三個,分別是金隅匯景苑、金隅匯星苑和首創悅都匯。這三個項目在申購期間,都收到瞭大量申購申請。

  記者瞭解到,金隅匯景苑最終確認通過購房資格審核的傢庭共152962戶,其中,優先傢庭共117658戶,非優先傢庭35304戶,而金隅匯銀行信用貸款利率2016年優惠案景苑的一期房源總計3300套。而位於北京大興的首創悅都會項目,則有540套房源"搖出"符合購買條件的傢庭2176戶。

內容來自sina新聞

  自住房是北京為穩定住房市場、解決城市夾心層住房問題推出的一種政策性住房。這種住房產品定價一般情況下低於同區域銷售均價的20%~30%。按照住房和城鄉建設部(以下簡稱"住建部")的歸類,北京市自住房屬於"共有產權住房",購房人和政府按比例共有自住房產權。

  記者瞭解到兩個已搖號的金隅項目5公裡左右的管莊商圈中,京通苑、尚東閣等小區均有不少價格在1.8萬~2.2萬元/平方米的房源出售。與自住房項目相比,這些小區周邊配套更加完善,軌道和公路交通便利,價格也更具優勢。

  在北京東壩、大興等地區,已經陸續出現同區域商品住房開盤定價低於自住房的情況。受此影響,首創悅都匯、金隅匯景苑等自住房項目均已出現"棄購"的情況,個別項目棄購率高達20%。按照北京市的規劃,未來兩年北京將陸續向市場投放總計7萬套限價商品房。

  首開香溪郡項目位於北京東壩地區。在這個區域內,金隅集團開發的北京市第一批自住房金隅匯景苑項目,已經開始進入實際銷售階段。根據此前北京市政府確定的相關政策,金隅匯景苑項目自住房的銷售價格為22000元/平方米。

  限價商品房土信貸高雄小港土信貸是此前北京市推出的一種政策性住房產品,其開發模式,與當前自住商品房的模式相同。即以配建為主。所謂配建,是在商品房地塊當中規劃設定一定比例、面積的自住型商品房,由開發商投資建設、由政府監督開發商對購房資格進行審驗,而後進行銷售回款。

  李樂

  但是,他表示,一旦自住房出現較高的棄購率,其銷售速度和進度都會受到較大的影響,由於本身利潤率就較低,一旦時間成本提升,其財務成本就會上升,開發企業本身也就"無利可圖"瞭。

  按照北京市政府的規劃,未來兩年將陸續建設7萬套自住型商品房,這些房源基本采用配建的方式,由開發企業投資建設。如果棄購率的問題成為大面積的普遍現象,這一模式將出現問題。

  在此之前,由於定價低於區域平均銷售價格30%,多數自住房房源和申請人數比一度高達1∶4000。鑒於當前出現的棄購自住房的問題,北京市住建委已經緊急召開會議,聽取各方面的意見和建議,尋求相關對策。

北京首批自住房現棄購潮房價高於周邊商品房
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